不動産豆知識

公図と境界 〜 公図の境界確定に果たす役割について〜

不動産登記法17条にいう地籍図は、千葉県においては、わずか11%のみで、
残り89%は、公図であります。筆境(境界)の意義については、公法上の境界で
あって、土地の境界(所有権の範囲)を当事者が決めることは、可能だが、筆境
は、公法上のもので、変えることができない。.公図は平成5年17条図面に準ずる
図面として法的な位置付けをされています。公図の特質は、公図を、基に、筆境を
発見する(認定)ことで、当事者が、お互いの合意で認定した境と、公法の筆境(公図)
は違う。それ故現況に左右されず、本来あるべき筆境を発見する作業のため立会い
が重要性を増します。                                                  2002/11

建築条件付宅地分譲の(売買)契約について〜

宅地を販売するに当って、宅地購入者との間に建物建築請負契約を一定の期間内に
成立させることを契約内容とする条件付宅地分譲(売買)する場合について
 この販売広告において、契約内容(上記条件)を表示しないときは、公正取引規約
第7条(現行規定15条)に違反するとされています。
公正取引委員会では、下記要件を求めています。
a.建築請負契約を一定期間(3ヶ月以内)に成立させること。期間の短縮延長はできない。
b.建築を請負うことができる者は、土地の売主(売主の100%議決権を有する子会社を含む又は、その代理人に限る
c.建築条件が成就しなかったときは、預り金 申込証拠金 その他名目如何を問わず受領した金銭は、全て速やかに返還する。
                                                            2002/12

  賃貸借契約の申込から契約までの流れについて〜

1.気に入った物件が見つかったら、早速不動産会社に入居の意思をつたえます。
  申込書に記入した時、預り金を求められることがあります。この預り金の性格は、
  借りたいと言う意思表示と考えられています。この段階では契約は、未だ成立していません。
  又、契約の成立、不成立にかかわらず預かり金は、返還されるものです。、確認しておきましょう。。
2.入居者が契約をする前に、不動産会社では、必ず重要事項説明を行うことになっています。
  物件や、契約の内容を、宅地建物取引主任者が示して説明することになっていますので
  充分納得したら、契約に入ります。
3.契約内容を理解したうえで、署名、押印します。不明な点は、質問をして確認しておきます。
                                                         2003/1

 賃貸物件探しの際に、よく質問される用語について、二三質問に答えてみます。〜

Q. 入館金といのは何ですか ?
A. 礼金と同じ性格を持ち借主に返金されないケースがほとんどです。
Q. 保証金はどういうものですか ?
A. 敷金的な性格を有していて賃貸人に預託される金銭です。契約書上に返金さらるか、償却されるのか、確認しておく必要があります。
Q. 解約についての問題点は ?
A. 賃貸借契約の場合、通常期間を定めますが、1ヶ月前に貸主に解約の予告をする解約権留保の特約がなされるのが多いようです。
                                                          2003/3

  賃料の供託について〜
 
 賃料の値上げを請求されたところ、賃借人が突然供託してきた場合は、無効な供託になります。
 実務上は、弁済の提供をし、受領拒絶を確認してから供託すべきです。
 供託は、住居地の法務局に確認してからが良いと思います。
                                                          2003/7

敷金、保証金 〜 賃貸人が第三者に売却した場合の敷金、保証金は、どうなるのか? 〜

敷金については、新賃貸人(新所有者)に引き継がれます。
保証金については、新賃貸人に返還義務が引き継がれないことです。 注意が必要です!
.                                                         2003/8

          〜差し押さえ競落人へ移転した場合 〜 2004/4より
抵当権設定後の賃貸借契約については、敷金も新所有者へ引き継がれません。
リスクを背負って住居等借りる覚悟が必要です。仲介業者選びが大事になります。
                                                         2003/11

          〜 定期借家制度 一部改正 〜 2004/4施行
貸主に中途解約を拒否する権利が認められます。
契約時の定期借家である旨の書面説明義務が廃止されます。
住宅について、当事者が合意した場合は、従来型契約から定期借家契約への切り替えを容認します。
                                                        2004/1

          〜 東京ルール (賃貸住宅紛争防止条例に基づく)説明書 〜

退去時における住宅の損耗等の復旧について、一般原則を説明したものです。
その基本的な考え方は、経年変化、通常使用による損耗等の復旧については、賃貸人の費用負担で行う。
賃借人は、その費用を負担しない、と言うのが基本的な考えです。
賃借人の故意、過失や通常の使用に反する等賃借人の責任があれば、その復旧費用を負担するとされています。
又、例外としての特約も、両者の合意で客観的、合理的、理由があれば認められています。
当社も早速取り入れて、契約時に説明書を提示し、説明を始めました。
                                                        2004/11