☆ アパート、マンション経営を成功させるポイントについて
   賃貸住宅の経営を長期に安定経営させるポイントは、常に満室状態にできれば
   成功したと言えます。そこで今日はいくつかのポイントを上げてみました。
  1.土地が入居者のニーズに応えられるかを検討します。
    利便性・・・・・通勤通学の利便性、日常の買い物、病院の利便性
    立地条件・・・・土地の特性、環境条件、建物のプラン
  2.都市計画、建築基準法、消防法等考慮して建築設計をする。
    用途地域により、高さ制限、斜線制限、北側斜線等が定められています。
  3.入居募集時期
    不動産業者が指定流通機構に新規登録した件数等需給関係の時期、動向を判断
  4.居住面積を広めに!!数年先にも需要が見込めるゆとりの広さが必要です。
    国土交通省が定める第8期住宅建設5ヵ年計画によると、全ての世帯ができるだけ
    早い時期に最低居住水準を越える住宅に居住できる目標値を示しています。
    又都市居住型誘導居住水準の目標値も発表されています。
    

☆ 立退き料はいくら ?
   家主が立ち退きを求めるには、借地借家法上その6ヶ月前に契約更新をしない
   旨を申し入れることになっている。
   そして、家主の都合で契約を中断して借家人対して明渡しを求める場合は、
   立退き料が発生します。この際、賃借人の借家の取扱は、契約時期により
   摘要される法律が異なります。現在平成4年8月1日以降借地借家法(新法)
   が摘用され、それ以前は借家法(旧法)が適用されます。
 1. 旧法では立ち退きを求めるには、正当な事由がなければ、更新を拒み、解約の
    申し入れができないとして、借家人を保護しています。
 2. 新法では、借家契約の更新拒絶について、立退き料の提供が正当事由がある
    とは言えないような場合でも、家主の必要性を保管するものとして考えられる
    ようになってきました。
 3. 立ち退き料の額については、一般的に現在と同程度の建物を借りる場合の権利金
    (保証金)敷金と返還されるべき敷金の差額分、賃料差額分、移転費用、等等 
    が考えられます。

 ☆ 敷金精算と原状回復について
    賃貸契約上の半数以上のトラブルは、敷金返還に関するものだそうです。
    そこで今日は、この敷金について考えてみたいと思います。
    敷金の返還に当って、まず原状回復が問題となります。原状、つまり入居者に
    貸す前の状態に戻すのが、当たり前と言う意識があります。
     しかし、建物設備は、経年劣化するものという認識を持つことが大事になって
    います。最近の裁判の判例を見ても、故意、過失の場合の修繕負担範囲は、
    クロス、フローリング等の一部の張替えに認められても、全面の張替えは認め
    られないケースがほとんどです。
     ポイントとして、以下二つを考えておく必要があります。
   1. 税務上建物設備は、毎年減価償却しており、経年劣化するものという立場で
      ある以上、全面リフォームを敷金で精算することは、今後益々トラブルの一因と
      なることと思います。貸主、借主、が公平となる考えを持つ事が大事です。、
   2. 消費者契約法を理解して、契約を結ぶ事が大事です。

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